گروه راه و ساختمان اقتصادآنلاین، بازار مسکن یافتآباد، یکی از کهنترین و پرجمعیتترین محلات غرب تهران در منطقه هجده، ماههاست در کانون توجه خریداران قرار دارد؛ محلهای که با تلفیق بافت قدیمی و آپارتمانهای نسبتاً نو، طیف متنوعی از واحد را در اختیار بازار قرار میدهد و همین تنوع، شکاف قیمتی پرسادی میان بخشهای شمالی و جنوبی آن رقم زده است.
متوسط قیمت هر متر مربع آپارتمان در یافتآباد جنوبی بر خلاف بخش شمالی، در سطوح بالاتر بازار تثبیت شده و عواملی چون سال ساخت نزدیک به زمان حاضر، موقعیت دسترسی به محورهای شریانی و تمرکز واحدهای دوخوابه، این اختلاف را پایدارتر کرده است.
قیمت آپارتمان در یافتآباد جنوبی در پروژههای با سال ساخت جدید به سقف بالاتری رسیده و نرخ هر متر مربع را به مرز بالای نوار میانگین محله نزدیک کرده است؛ حال آنکه واحدهای با ساختمان قدیمیتر در همان محله، با وجود قرارگیری در یک موقعیت جغرافیایی مشابه، با افت قابل توجه قیمت مواجه شدهاند.
این پدیده نشان میدهد که نوسان قیمتی در این بخش از بازار مسکن تهران، بیش از آنکه تابعی صرفاً مکانی باشد، به شاخصهای فیزیکی و سن بنا گره خورده است و خریداران با بودجه مشابه، ممکن است واحدی با کیفیت متفاوت در فاصلهای کوتاه از یکدیگر دست به معامله بزنند.
شکاف میان قیمت آپارتمان در یافتآباد شمالی و جنوبی آنچنان نیست که بتوان آن را صرفاً به یک عامل نسبت داد؛ ترکیب عواملی چون سن بنا، متراژ واحد، موقعیت دقیق جغرافیایی و دسترسی به محورهای اصلی، معادله قیمتگذاری را در این محله چندبعدی کرده است.
بهگونهای که حتی در یک محله، افت و خیز قیمت خرید مسکن در فاصله چند صد متری به چشم میخورد. این پراکندگی، تصویری از بازار پرشتاب و در عین حال نابرابر را به نمایش میگذارد که تصمیمگیری خریداران را پیچیدهتر میکند.
یکی از الگوهای پرتکرار در معاملات این محله، تقاضای متمرکز بر آپارتمانهای دوخوابه است؛ ترکیبی که هم در بخش شمالی و هم جنوبی یافتآباد، اکثریت عرضه را به خود اختصاص داده و نشان از سلیقه مسکونی غالب در غرب تهران دارد.
واحد دوخوابه با متعادلکردن نسبت متراژ و قیمت کل، کانال ورودی بخش بزرگی از خریداران نخستبهنخست به بازار مسکن شده و همین تقاضا، بخشی از پویایی قیمتها در این محله را تضمین میکند.
کارشناسان بازار مسکن تأکید میکنند که پایداری تقاضا برای این نوع واحد، حتی در دورههایی که رکود بر بازار مسکن سایه انداخته، کف قیمتی محله را نگه داشته است.
واحدهای نوساز در یافتآباد جنوبی، برخلاف بناهای فرسودهتر در همان محله، توانستهاند سقف قیمتی بالایی را برای خود رقم بزنند و این پدیده، شکاف میان نسلهای ساختمانی را در یک محله به اوج رسانده است.
به بیان دیگر، خریداری که با بودجهای مشخص وارد بازار میشود، در صورت اولویت دادن به کیفیت و سال ساخت، باید متراژ کمتری را بپذیرد یا به سمت بخشهای قدیمیتر محله سوق پیدا کند.
این انتخاب سخت، خاستگاه بخشی از نوسان قیمت خرید مسکن در یافتآباد است و کارشناسان آن را به معنای بلوغ نسبی بازار این محله تفسیر میکنند.
در بخش جنوبی، برخی از واحدها با وجود متراژ بالاتر، توانستهاند نرخ هر متر مربع را به سطحی نزدیک به نوار بالایی بازار محله برسانند؛ نشانگر آنکه در این بخش، کیفیت بنا و موقعیت دسترسی، عامل تعیینکنندهای در تثبیت قیمت بوده و متراژ بهتنهایی نمیتواند روند نزولی قیمت را رقم بزند.
در نقطه مقابل، واحدهای قدیمیتر با متراژ کمتر در بخش شمالی، با افت چشمگیر نرخ هر متر مربع مواجه شدهاند و این تضاد، درک رفتار قیمت در بازار مسکن یافتآباد را برای خریداران دشوارتر میسازد.
بازار مسکن یافتآباد در حال حاضر شکاف میان بناهای پیش از دهه نود و ساختمانهای نوساز را به شکل بارزی بازتاب میدهد و این فاصله طی دورههای اخیر، کمتر از پیش کاهش یافته است.
کاهش سرعت نوسان قیمت آپارتمان در این محله با وجود تداوم تقاضا، نشانهای از ورود بازار به فاز تعادلی موقت تلقی میشود؛ فازی که در آن خریداران بهجای تصمیمگیری شتابزده، با مقایسه دقیقتر میان گزینهها وارد معامله میشوند و فروشندگان نیز چشمانداز واقعبینانهتری از روند قیمت در آینده بازار مسکن تهران پیدا میکنند.
بازارسازان معتقدند یافتآباد با وجود فاصله قیمتی میان دو بخش خود، همچنان یکی از معدود محلات غرب تهران است که تنوع قیمتی آپارتمان در آن، امکان ورود خریداران با بودجههای متفاوت را باز گذاشته و همین ویژگی، پویایی تقاضا را در آن پایدار نگه داشته است.
گرچه دادهها نشان از پراکندگی قابل توجه قیمت در یافتآباد میدهند، بررسی روندها حاکی از آن است که آپارتمانهای نوساز در بخش جنوبی محله، در سطوح بالاتر بازار تثبیت شده و این سطح، در کوتاهمدت احتمالاً تغییر فاحشی نخواهد داشت.
کارشناسان اقتصادی معتقدند چالش اصلی بازار مسکن این محله، نه در فقدان تقاضا، بلکه در توزیع نابرابر کیفیت عرضه است؛ توزیعی که خریدار را میان گزینهای قدیمی و ارزانتر در شمال و گزینهای نو و گرانتر در جنوب سر دو راهی میگذارد و تصمیم نهایی را وابسته به اولویت میان کیفیت، متراژ و بودجه میسازد.
بر اساس جدیدترین رصدهای میدانی صورت گرفته در بازار مسکن تهران، قیمت خرید مسکن در یافتآباد به شرح زیر است:
در «یافتآباد جنوبی» واحدی به متراژ ۱۰۰ متر دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۳، با قیمت ۹ میلیارد تومان به فروش میرسد.
همچنین، یک واحد ۱۵۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۴۰۰، در «یافتآباد شمالی» با قیمت ۱۸ میلیارد تومان فایل شده است.
واحد دیگری، به متراژ ۷۲ متر دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۹، در «یافتآباد جنوبی» با قیمت ۶ میلیارد و ۸۰۰ میلیون تومان در دسترس خریداران قرار دارد.
همچنین، در «یافتآباد شمالی» یک واحد ۸۰ متری دو خوابه با سال ساخت ۱۳۹۷، با قیمت ۶ میلیارد و ۳۹۰ میلیون تومان عرضه میشود.
چشمانداز بازار مسکن یافتآباد وابسته به رفتار کلان اقتصاد مسکن در تهران است؛ با این حال، ویژگیهای خاص این محله، از جمله ترکیب بافت فرسوده و نوساز و موقعیت دسترسی به شبکههای ارتباطی غرب شهر، آن را در جایگاه یکی از محلات حساس به نوسان قیمت نگه داشته است.
خریداری که امروز به دنبال آپارتمان در یافتآباد میگردد، با بازاری روبهروست که در آن اختلاف میان نرخ پایه و سقف، نشانگر آیندهای است که هم میتواند فرصتی برای سرمایهگذاری روشن باشد و هم بازتابی از نابرابری در کیفیت عرضه مسکن در تهران.
