اقتصاد آنلاین؛ اکبر محمودی_ بخش مسکن در این روزهای «نه جنگ، نه صلح» شرایطی را سپری می کند که شاید در نوع خود بی نظیر و کم سابقه باشد. چرا که جنس این بخش بر خلاف ظاهر سخت و نوع ظاهر آن، بسیار حساس و شاید تا حدودی ترسو است.
سرمایه گذاری در بخش ساختمان تنها در حالی می تواند رونق و امیدبخش باشد که ریسک های آینده به شکل قابل توجهی پایین باشد. به عبارتی این بخش همانند هر بخشی نیازمند این است که سرمایه گذار در آرامش و امنیت کامل باشد. اما بخش ساختمان یکی از بخش هایی است که معمولا در جنگ و تنش همواره قیمت های خود را رو به کاهش می بیند اما مساله این بار بخش مسکن بر خلاف تمام پیش بینی ها با یک رشد قیمت همه را غافلگیر کرد.
بخش نخست مصاحبه با دکتر حسین عبده تبریزی حول این محور بود که چرا مسکن باید در این روزهای جنگ بر عکس عمل کرده و افزایش قیمت را تجربه کند؟ او پاسخ داد که انتظارات تورمی، افزایش هزینهی ساخت و اینکه مسکن بهعنوان پناهگاه سرمایه در اقتصادی که گزینههای مطمئن سرمایهگذاری محدود هستند موجب رشد قیمت مسکن شد.
او اینطور تحلیل می کند که بازار مسکن ایران در ماههای اخیر ظاهری متناقض پیدا کرده است. تعداد معاملات کاهش یافته، اما قیمتها همچنان رو به افزایش است. این وضعیت، بسیاری از فعالان بازار را دچار نوعی «سردرگمی» کرده و این پرسش را مطرح میکند که آیا بازار وارد فاز تازه و غیرقابل پیشبینی شده است.
حال در بخش دوم و پایانی در خصوص اینکه چرا سهم ساختمان در تولید ناخالص داخلی که زمانی روندی خوب و همواره سهم خوبی داشت به یکباره در سال های اخیر کاهش دارد؟ عبده تبریزی پاسخ می دهد که رشد سریع شهرنشینی، افزایش تشکیل خانوار، رونق سرمایهگذاری ساختمانی و پروژههای گستردهی عمرانی از دلایل بالا بودن سهم ساختمان در تولید ناخالص داخلی بود.
او معتقد است که افت سرمایه گذاری در بخش ساختمان باعث شد تا شاهد روند افت سهم ساختمان در تولید ناخالص داخلی از اوایل دهه ۹۰ باشیم.
نکته ای که این صاحب نظر اقتصادی به آن اشاره می کند این است که بخش مسکن ایران در سال جاری و حتی در سناریوی پساجنگ هم به احتمال زیاد وارد رونق کلاسیک نخواهد شد.
بخش دوم و پایانی گفتگوی «اقتصاد آنلاین» با دکتر «حسین عبده تبریزی» صاحب نظر اقتصادی را با هم می خوانیم:
*سهم ساختمان در تولید ناخالص داخلی در سال های اخیر کاهش داشته یا افزایش داشته است؟ اگر کاهشی بوده دلیل آن چیست؟
در دههی ۷۰ و ۸۰ سهم بخش ساختمان در تولید ناخالص داخلی بیشتر بود. در برخی سالها این سهم حدود ۸ تا نزدیک ۱۰ درصد برآورد میشد. دلیلش هم چند عامل بود: رشد سریع شهرنشینی، افزایش تشکیل خانوار، رونق سرمایهگذاری ساختمانی و پروژههای گستردهی عمرانی. اما از اوایل دههی ۱۳۹۰ به بعد این سهم کاهش پیدا کرد و در سالهای اخیر معمولاً حدود ۴ تا ۵ درصد بوده است.
سهم ساختمان در تولید ناخالص داخلی به ۵ درصد کاهش یافته است
*وضعیت بخش مسکن چه در بخش عرضه و چه در بخش تقاضا در سال جاری و پساجنگ را چگونه می توان تحلیل و پیش بینی کرد؟
درک من آن است که بخش مسکن ایران در سال جاری و حتی در سناریوی پساجنگ هم به احتمال زیاد وارد رونق کلاسیک نخواهد شد، بلکه بیشتر در وضعیت «رکود تورمی» باقی میماند؛ یعنی معاملات ضعیف میماند، اما سطح قیمتها لزوماً پایین نمیآید.
*آیا رکود در معاملات تنها به این دلیل است که قدرت خرید پایین است؟ یا اینکه مسکن دیگر نمی تواند به عنوان یک سرمایه گذاری مطمئن عمل کند؟
مهمترین واقعیت این است که تقاضای مصرفی ضعیف شده است. رشد قیمت مسکن طی سالهای اخیر بسیار بیشتر از رشد درآمد خانوار بوده و در نتیجه بخش بزرگی از خانوارها عملاً از خرید مسکن حذف شدهاند. بنابراین حتی اگر فضای سیاسی آرامتر شود، این تقاضای مصرفی فوراً برنمیگردد، چون مشکل اصلی فقط نااطمینانی نیست، بلکه شکاف شدید میان قیمت مسکن و توان خرید مردم است. در مقابل، تقاضای سرمایهای همچنان نقش مهمی دارد.
*اما همه می دانیم که مسکن در ایران به دلیل رشدهای بالا یک سرمایه گذاری مطمئن و امن بوده و هست.
در اقتصاد تورمی، مسکن برای بسیاری از سرمایهگذاران همچنان دارایی امن تلقی میشود، در سه سال گذشته، به علت کاهش نقدشوندگی و رکود معاملات، بخشی از سرمایههای این بخش به بازارهای سریعتر مثل ارز، طلا یا حتی سپردههای بانکی مهاجرت کرده است. بخشی از این وجوه در سال جدید و پس از جنگ به بخش مسکن برمیگردد.
*ساخت و ساز چطور؟ آیا با این عدم استقبال از خرید مسکن که به دلیل کاهش قدرت خرید است، انتظاری برای رونق تولید مسکن نباید داشته باشیم؟
از سمت عرضه هم جهش بزرگی در ساختوساز بعید است. هزینهی زمین، مصالح، دستمزد و تأمین مالی بالا مانده و سازندگان با بازاری روبهرو هستند که قدرت خرید مصرفکننده در آن پایین است. بنابراین حتی در صورت کاهش تنشهای خارجی و بهبود نسبی ثبات اقتصاد کلان، عرضهی مسکن احتمالاً فقط اندکی بهتر میشود، نه اینکه به سطوح پررونق دهههای قبل برگردد. عرض کردم که سازندگان بیشتر به سمت پروژههای کوچکتر، واحدهای کممتراژتر و ساخت در مناطق با ریسک فروش کمتر مثل شمال ایران حرکت خواهند کرد.
احتمالا سرعت رشد قیمت مسکن ممکن است کمتر شود
*تولید مسکن در پساجنگ چطور؟
در سناریوی پساجنگ، اگر منظور دورهای از کاهش تنش، ثبات بیشتر ارز و کمتر شدن نااطمینانی باشد، فکر کنم چند اثر همزمان رخ میدهد. اول اینکه ممکن است از شدت تقاضای احتیاطی و سفتهبازانه کم شود، چون مردم کمتر احساس میکنند باید فوراً دارایی خود را به ملک تبدیل کنند. دوم، اگر ثبات اقتصاد کلان تقویت شود، سرعت رشد قیمت مسکن ممکن است کمتر شود. اما این به معنای افت شدید قیمت نیست، چون هزینهی ساخت و قیمت زمین همچنان بالاست. سوم، ممکن است در کوتاهمدت معاملات کمی بهتر شود، چون برخی خریداران و فروشندگان از حالت انتظار خارج میشوند. با این حال، اگر سیاست اعتباری و تأمین مالی مسکن اصلاح نشود، این بهبود معاملاتی محدود خواهد بود.
در نتیجه، چشمانداز محتمل این است که در سال جاری بازار مسکن همچنان کممعامله، گران و تحت فشار کاهش قدرت خرید باقی میماند. در دورهی پساجنگ، اگر ثبات واقعی ایجاد شود، احتمالاً بازار از فاز التهاب شدید خارج میشود، اما به جای رونق پرقدرت بیشتر وارد فاز «آرامتر ولی همچنان گران» خواهد شد. یعنی نه سقوط جدی قیمت محتملتر است و نه جهش بزرگ ساختوساز؛ محتملترین سناریو ادامهی رکود تورمی با شیب ملایمتر است.
