به گزارش ایران جیب از اعتماد، افزایش سقف وام خرید و ساخت مسکن در تهران به 2 میلیارد تومان، در نگاه نخست خبر امیدوارکنندهای برای خانهاولیها به نظر میرسد؛ اما بررسی اقساط، هزینه اوراق و فاصله میان قیمت مسکن و قدرت خرید خانوار نشان میدهد این تسهیلات لزوماً به معنای خانهدار شدن آسانتر نیست.
از سوی دیگر، طرح «خانهریز» با هدف فراهم کردن امکان ورود سرمایههای کوچک به پروژههای ملکی مطرح شده است؛ مدلی که میتواند مسیر تازهای برای سرمایهگذاری در بازار مسکن ایجاد کند، اما نباید آن را معادل خرید فوری یک واحد مسکونی دانست.
سقف وام مسکن به 2 میلیارد تومان رسید
بر اساس مصوبه جدید هیات عالی بانک مرکزی، سقف تسهیلات خرید و ساخت مسکن در تهران برای متقاضیان انفرادی به 1 میلیارد تومان و برای زوجین به 2 میلیارد تومان افزایش یافته است.
در مراکز استانها و شهرهای بالای 200 هزار نفر نیز سقف تسهیلات برای افراد 800 میلیون تومان و برای زوجین 1.6 میلیارد تومان تعیین شده است.
در سایر مناطق کشور، متقاضیان انفرادی امکان دریافت 600 میلیون تومان و زوجین امکان دریافت 1.2 میلیارد تومان تسهیلات را خواهند داشت.
همچنین سقف وام جعاله مسکن از 280 میلیون تومان به 400 میلیون تومان افزایش پیدا کرده است.
قسط 20 میلیون تومانی برای وام 1 میلیاردی
مشکل اصلی وام جدید تنها مبلغ تسهیلات نیست؛ بلکه توان بازپرداخت اقساط نیز اهمیت زیادی دارد.
برآوردهای منتشرشده نشان میدهد قسط وام 1 میلیارد تومانی خرید مسکن در تهران حدود 20 میلیون تومان در ماه است.
اگر درآمد یک خانوار 4 نفره را حدود 22 میلیون تومان در نظر بگیریم، پرداخت این قسط به معنای اختصاص حدود 91 درصد درآمد ماهانه به بازپرداخت وام خواهد بود.
در چنین شرایطی، تنها حدود 2 میلیون تومان برای تمام هزینههای زندگی خانوار باقی میماند؛ بنابراین گروهی که بیشترین نیاز را به وام مسکن دارد، ممکن است عملاً کمترین توان استفاده از آن را داشته باشد.
حتی با درآمد 50 میلیون تومانی نیز حدود 40 درصد درآمد خانوار باید صرف پرداخت قسط شود.
وام 2 میلیاردی چقدر آب میخورد؟
برای زوجین تهرانی، سقف تسهیلات خرید یا ساخت مسکن به 2 میلیارد تومان رسیده است.
با فرض نرخ سود 22.5 درصد و دوره بازپرداخت 12 ساله، قسط ماهانه این تسهیلات حدود 40 میلیون و 275 هزار تومان خواهد بود.
در پایان دوره، مجموع بازپرداخت به حدود 5.8 میلیارد تومان میرسد؛ یعنی حدود 3.8 میلیارد تومان از این مبلغ مربوط به سود تسهیلات است.
اگر وام جعاله 400 میلیون تومانی نیز دریافت شود، قسط ماهانه آن حدود 11 میلیون و 160 هزار تومان خواهد بود.
در این حالت، مجموع تسهیلات به 2.4 میلیارد تومان میرسد، اما مجموع بازپرداخت به حدود 6.87 میلیارد تومان افزایش پیدا میکند.
به بیان ساده، دریافت 2.4 میلیارد تومان تسهیلات میتواند در نهایت تعهدی نزدیک به 6.9 میلیارد تومان برای خانوار ایجاد کند.
وام جدید چه سهمی از قیمت خانه را پوشش میدهد؟
یکی دیگر از مشکلات، فاصله زیاد میان مبلغ وام و قیمت واقعی مسکن است.
با فرض متوسط قیمت 200 میلیون تومان برای هر مترمربع در تهران، قیمت یک واحد 40 متری به حدود 8 میلیارد تومان میرسد.
در این شرایط، وام 1 میلیارد تومانی تنها 12.5 درصد قیمت چنین واحدی را پوشش میدهد و خریدار باید حدود 7 میلیارد تومان دیگر از منابع شخصی تأمین کند.
برای زوجین نیز وام 2 میلیارد تومانی تنها حدود 25 درصد ارزش این واحد را پوشش میدهد.
بنابراین حتی افزایش سقف تسهیلات نیز فاصله میان قدرت خرید خانوار و قیمت مسکن را به طور کامل جبران نمیکند.
هزینه اوراق؛ یک خرج دیگر برای متقاضی
وام مسکن علاوه بر سود، هزینه دیگری نیز برای متقاضی دارد؛ یعنی هزینه خرید اوراق گواهی حق تقدم.
به همین دلیل، رقم اسمی وام با مبلغی که در نهایت برای خرید خانه در اختیار متقاضی قرار میگیرد یکسان نیست.
هزینه خرید اوراق باید از منابع شخصی خانوار پرداخت شود و این موضوع، در کنار آورده اولیه مورد نیاز برای خرید ملک، فشار مالی بیشتری به خانهاولیها وارد میکند.
در عمل، متقاضی باید هم هزینه اوراق را تأمین کند، هم آورده لازم برای خرید خانه را داشته باشد و هم سالها اقساط سنگین وام را پرداخت کند.
«خانهریز» چیست؟
در کنار افزایش سقف وام مسکن، طرح «خانهریز» نیز با هدف فراهم کردن امکان ورود سرمایههای کوچک به پروژههای ملکی مطرح شده است.
در این مدل، افراد میتوانند با سرمایه محدود، سهم بسیار کوچکی از یک پروژه مشخص را خریداری کنند و در طول زمان سهم خود را افزایش دهند.
هدف اصلی این طرح، کاهش نقطه ورود افراد به بازار ملک عنوان شده است؛ به این معنا که فردی که توان خرید یک واحد کامل را ندارد، بتواند با سرمایههای کوچک در یک پروژه ساختمانی مشارکت کند.
با این حال، خانهریز به معنای خانهدار شدن فوری نیست. میزان سهم نهایی فرد به درآمد، قدرت پسانداز، میزان سرمایهگذاری و شرایط پروژه بستگی خواهد داشت.
آیا با افزایش هزینه ساخت، سهم سرمایهگذار کاهش مییابد؟
یکی از پرسشهای مهم درباره این طرح، اثر افزایش قیمت مصالح و هزینه ساخت بر سهم خریداریشده است.
بر اساس توضیحات مسئولان، هر واحد «خانهریز» معادل امتیاز بهرهمندی از یکصدم مترمربع از پروژه است و افزایش هزینه ساخت نباید باعث کاهش متراژ خریداریشده توسط سرمایهگذار شود.
با این حال، برای بررسی اقتصادی طرح باید عواملی مانند بازده سرمایه، مدت اجرای پروژه، نحوه ارزشگذاری سهم، امکان خروج سرمایه و نقدشوندگی نیز مورد توجه قرار گیرد.
خانهریز با بورس تفاوت دارد
با توجه به خرید و فروش سهمهای کوچک در این طرح، ممکن است «خانهریز» با بازار سرمایه مقایسه شود؛ اما این طرح ماهیت بورسی ندارد و بر مبنای مشارکت در یک پروژه مشخص تعریف شده است.
بر اساس توضیحات ارائهشده، ارزش روز سهمها با توجه به کارشناسی و شرایط عرضه و تقاضا تعیین میشود.
همچنین مشارکت در این طرح تنها به افراد فاقد مسکن محدود نیست و افراد از سراسر کشور میتوانند در آن مشارکت کنند.
وام بیشتر یا بدهی بیشتر؟
افزایش سقف وام مسکن میتواند در شرایطی که درآمد خانوار نیز افزایش پیدا کرده باشد، بخشی از قدرت خرید ازدسترفته را جبران کند؛ اما زمانی که قیمت ملک چند برابر توان مالی خانوار است، افزایش وام به تنهایی مشکل مسکن را حل نمیکند.
از یک سو، خانوار کمدرآمد با مشکل قسط سنگین مواجه است و از سوی دیگر، حتی خانواری که توان پرداخت قسط را دارد باید بخش قابل توجهی از قیمت خانه را از منابع شخصی تأمین کند.
در چنین شرایطی، موفقیت سیاستهای مسکن به مجموعهای از عوامل وابسته است؛ از جمله افزایش درآمد واقعی خانوار، کاهش هزینه تأمین مالی، افزایش قدرت پسانداز، کنترل هزینه زمین و ساختوساز و ایجاد ابزارهای متنوع برای تأمین مسکن.
جمعبندی
وام 2 میلیاردی مسکن روی کاغذ رقم بزرگی است، اما در بازار فعلی تهران بخش محدودی از قیمت یک واحد مسکونی را پوشش میدهد. از طرف دیگر، اقساط سنگین باعث میشود استفاده از این تسهیلات برای خانوارهای کمدرآمد دشوار باشد.
طرحهایی مانند «خانهریز» نیز میتوانند امکان ورود سرمایههای کوچک به بازار ملک را فراهم کنند، اما نباید انتظار داشت که به تنهایی شکاف میان درآمد خانوار و قیمت مسکن را از بین ببرند.
مسئله اصلی بازار مسکن، فقط کمبود وام نیست؛ فاصله میان قیمت خانه، درآمد خانوار و توان پسانداز همچنان بزرگترین مانع خانهدار شدن بسیاری از متقاضیان است.
