طرح جامع مسکن در سال ۱۳۹۴ با هدف کاهش دوره دسترسی خانوارها به مسکن از ۱۲ سال به ۸ سال تا افق ۱۴۰۵ رونمایی شد؛ اما اکنون با رسیدن به این افق، برخی برآوردها از افزایش دوره انتظار خرید خانه به چند دهه حکایت دارد. در تهران نیز این زمان بر اساس برخی محاسبات مبتنی بر توان واقعی پسانداز، به حدود ۸۹ سال رسیده است.
وعده کاهش زمان خانهدار شدن از ۱۲ به ۸ سال
در اردیبهشت ۱۳۹۴، هنگام رونمایی از طرح جامع مسکن، شاخص دسترسی به مسکن در کشور ۱۲ سال اعلام شد؛ به این معنا که یک خانوار متوسط در صورت پسانداز کل درآمد خود میتوانست پس از ۱۲ سال صاحب خانه شود.
هدفگذاری آن زمان، کاهش این شاخص به ۸ سال تا افق ۱۴۰۵ بود؛ هدفی که قرار بود از طریق افزایش ساختوساز، سیاستهای حمایتی و توسعه ابزارهای تأمین مالی محقق شود.
دوره انتظار خانهدار شدن چند برابر شد
با گذشت بیش از یک دهه، آمارهای ارائهشده تصویری کاملاً متفاوت از آن هدفگذاری نشان میدهد.
بر اساس اظهارات حبیبالله طاهرخانی، معاون مسکن و ساختمان وزیر راه و شهرسازی، دوره انتظار خانهدار شدن در کشور در اردیبهشت ۱۴۰۴ به ۲۷ سال رسیده بود. این رقم با فرض اختصاص بخشی از درآمد خانوار به خرید مسکن محاسبه شده و در همان مقطع، دوره دسترسی با فرض پسانداز کل درآمد خانوار ۹ سال اعلام شده بود.
اما محاسباتی که توان واقعی پسانداز خانوار را در نظر میگیرند، فاصله بسیار بیشتری را نشان میدهند. بر اساس برآوردهای مربوط به سال ۱۴۰۳، دوره انتظار خرید خانه در شهرهای کشور حدود ۴۹ سال و در تهران حدود ۸۹ سال اعلام شده است.
تهران در آستانه یک قرن انتظار برای خرید خانه
مجتبی یوسفی، عضو کمیسیون عمران مجلس، نیز با اشاره به درآمد متوسط ۲۰ تا ۲۵ میلیون تومانی گروههایی مانند کارگران، کارمندان، معلمان و بازنشستگان گفته بود اگر یکسوم این درآمد در شهرهای بزرگ پسانداز شود، حدود ۵۳ سال برای خرید یک واحد ۸۰ تا ۱۰۰ متری زمان لازم خواهد بود.
به گفته او، این زمان در تهران و کلانشهرها به حدود ۷۳ سال میرسد و حتی در صورت پسانداز کل درآمد، دوره انتظار حدود ۲۰ سال خواهد بود.
در نتیجه، اگرچه نمیتوان بهطور کلی گفت دوره خانهدار شدن در ایران به یک قرن رسیده، اما برخی محاسبات درباره توان واقعی پسانداز خانوارهای تهرانی، دورهای نزدیک به یک قرن را نشان میدهد.
دولت دوباره سراغ طرح جامع مسکن رفت
در شرایطی که هدفگذاری سال ۱۳۹۴ محقق نشده، طرح جامع مسکن بار دیگر در دستور کار دولت قرار گرفته است.
نرگس رزبان، مدیرکل دفتر اقتصاد مسکن وزارت راه و شهرسازی، اعلام کرده سیاستگذاری مسکن در نقطه صفر قرار ندارد و طرح جامع مسکن با توجه به تعهدات ایجادشده در دولتهای گذشته در حال بازنگری است.
مطالعات جدید در دو بخش «نیازسنجی مسکن» و «تدوین سیاستها و برنامههای حوزه مسکن» دنبال میشود و موضوعاتی مانند تحولات جمعیتی، ساختار قیمتها، بازار مسکن و الگوهای مالکیت و اجاره در حال بررسی است.
سیاست جدید؛ فقط خانهدار شدن مهم نیست
یکی از تغییرات مهم در رویکرد جدید، فاصله گرفتن از نگاه صرفاً مالکیتمحور است. مجری طرح جامع مسکن تأکید کرده استفاده از خدمات سکونت از طریق اجاره نیز بخشی از نیاز مسکن خانوارهاست و الگوی تأمین مسکن افراد در طول زندگی تغییر میکند.
بر همین اساس، توجه به مسکن استیجاری، مستأجران کمدرآمد، تنوع متراژ و کیفیت واحدهای مسکونی و تفاوت شرایط شهرها در برنامه جدید پررنگتر شده است.
این تغییر رویکرد از آن جهت اهمیت دارد که برای بخشی از خانوارها، خرید مسکن در شرایط فعلی از توان مالی خارج شده و سیاستگذار ناچار است علاوه بر افزایش عرضه، به مسئله توان پرداخت اجاره نیز توجه کند.
نسخه جدید مسکن بر بازارمحوری تأکید دارد
در چارچوب جدید، دولت قرار است از نقش تصدیگر مستقیم فاصله گرفته و بیشتر به سمت سیاستگذاری، تنظیمگری و فراهم کردن بستر فعالیت سایر بازیگران حرکت کند.
مجری طرح جامع مسکن معتقد است برخی مداخلات دولت برای اصلاح شکستهای بازار، خود به «شکست دولت» منجر شده است. از این رو بازنگری در روشهای گذشته، کنار گذاشتن نسخههای یکسان برای همه مناطق و حرکت به سمت الگوهای متنوع مسکن در دستور کار قرار گرفته است.
۸ محور برای اصلاح بازار مسکن
برنامههای جدید طرح جامع مسکن حوزههایی مانند تحول در زنجیره تأمین و تولید، ساخت تدریجی مسکن، فناوری و صنعتیسازی ساختمان، تنظیم بازار مصالح، مدیریت زمین، تأمین مالی و حمایت از اقشار کمدرآمد را دربرمیگیرد.
همچنین توسعه مسکن استیجاری، بازآفرینی شهری، توسعه مسکن روستایی، تنظیمگری بازار و مدیریت تعهدات گذشته نیز در این چارچوب مورد توجه قرار گرفته است.
از وعده ۸ ساله تا انتظار چند دههای
مرور یک دهه سیاستگذاری مسکن نشان میدهد مشکل بازار فقط نبود طرح و برنامه نیست. ضعف در اجرای سیاستها، مداخلات ناکارآمد، تغییر شرایط اقتصادی و جمعیتی و ناتوانی در تطبیق سیاستها با واقعیت بازار، فاصله میان اهداف و نتیجه نهایی را افزایش داده است.
طرح جامع مسکن سال ۱۳۹۴ قرار بود دوره دسترسی به مسکن را تا سال ۱۴۰۵ از ۱۲ سال به ۸ سال کاهش دهد، اما اکنون برخی محاسبات، دوره انتظار خرید خانه را در شهرهای کشور به چند دهه و در تهران به نزدیک یک قرن رساندهاند.
بنابراین موفقیت طرح جدید نه با تدوین یک سند دیگر، بلکه با میزان اجرای برنامهها، تأمین منابع پایدار، تعیین شاخصهای قابل سنجش و ارزیابی مستمر عملکرد دولت مشخص خواهد شد. در غیر این صورت، این احتمال وجود دارد که در افق ۱۴۱۵ نیز فاصله میان اهداف سیاستگذار و توان واقعی خانوارها برای تأمین مسکن همچنان باقی بماند.
